明朝历史百科

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明朝房屋买卖要经过啥手续?

2012-01-13 09:06:42 本文行家:郑直_用心沟通

明朝时期,房屋买卖只有房契地契,没有房产证土地证。契约是不动产归属权最主要的证明,甚至是唯一的证明。业主一旦弄丢,后果不堪设想。

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       如今,房屋交易方兴未艾,尽管房地产业受到政府宏观经济调控影响,有些低迷,但纵观起来还是生意兴隆的。只要看看房屋交易登记场所就可得知。

       说起来,眼下的房屋交易十分便捷保险。只要是房屋供需双方达成一致意见,签署买卖合同,再到国家房屋交易登记机关申报登记,经批准并交纳一定的契税费用后,合同一式数份,各处都留底保管,拿到房产证、土地使用权证后,一切手续就完成了。

      然而,在中国古代,是没有房产证和土地证的,只有房契和地契,且大多数情况下政府也是没有见证和管理职能的。

      譬如明朝时期,房契就是买房时签的合同,地契就是买地时签的合同。过去人们远走他乡,这两样东西是非带走不可的,不然家里的房子和地皮很可能飞到别人的手里。房子和土地是死的,没长翅膀,当然不会飞,但房子的所有权和土地的使用权却是活的,随时可能转移。房契和地契转移到谁的手里,房子和土地的产权也就跟着转移到谁的手里。换句话说,契约曾经是不动产归属权最主要的证明,甚至是唯一的证明。

       在当时,若买了新房,卖方会跟买方签一张房契,房契的格式大同小异,基本如下:

立典卖房屋文契□□□(这里写卖方姓名),今将坐落□□□(这里写房屋地址)房屋□□□(这里写房屋的户型、面积、间数、新旧程度和装修情况),凭中□□□(这里写房产经纪人的姓名或者见证人的姓名),议价出典,由□□□(这里写买方姓名,一般只写姓,甚至姓名均不写)管业,三面议明时值□□□(这里写出售价格),当日一并收足,并无短缺。其房并无重叠交易,亦无他人争执,如有等情,由典卖人理论,与现业者无干。空口无凭,立此文契为证。底下是售房人签字、见证人签字、经纪人签字,并注明签约日期。买方一般不签字。

正是由于房契上一般不出现买方姓名,所以一旦丢失,捡到房契的人完全可以冒充买方,说自己才是真正的业主,即使告上公堂,地方官们也会因为无法查证而不予受理。

为了杜绝上述风险,明代政府曾试图给房契备案。问题在于备案是有偿的,买卖双方得去衙门购买官方印刷的格式合同,完了还得拿着签好的格式合同去有关部门交契税,税率又很高,从3%到16%不等。除了契税,还得给胥吏送红包,不然他们会拖着不办。既要花钱,又要送礼,还得三番五次往衙门跑,买房卖房的人们肯定不乐意备案,这样一来,古代房地产市场上的大多数交易都没有在官方留下记录,于是房契和地契就变成了唯一的产权证明,业主一旦弄丢,后果不堪设想。

据资料显示,直到民国时期,上述情形依然存在,有些恶霸伪造一张房契,就能把原来的业主赶出家门,还有些败家子瞒着父亲,偷偷地把房契押给钱庄,贷到钱之后再去花天酒地。究其原因,还是因为业主手里缺乏正规的产权证明,政府那里又没有详细的交易记录。

直到民国三十二年,上海市政府仿照租界当局给业主发“土地执照”的做法,在全市范围内推出“执业证”制度,让业主们拿着地契和房契去土地局办理“土地执业证”和“房屋执业证”,中国才算有了像样的土地交易备案和产权证明。

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标签: 明朝 房屋 买卖 情况 浅析 | 收藏
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